COMPÉTENCES EN DROIT IMMOBILIER
Avocat au barreau de Marseille
Les activités immobilières et l’exercice du droit de propriété suscitent de nombreuses interrogations et de conflits pour les propriétaires, les locataires, les syndics de copropriété, les administrateurs de biens, les vendeurs, les acquéreurs, et agences immobilières.
Maître Albertini, avocat à Marseille, apporte des réponses juridiques et judiciaires à ses clients dans le cadre des problématiques afférentes au droit immobilier :
Droit des baux d’habitation
Le bail d’habitation est un contrat conclu entre le propriétaire d’un bien immobilier et un locataire qui fait l’objet d’une règlementation précise issue de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Cette loi s’applique aux locaux à usage d’habitation principale du preneur ou aux locaux à usage mixte (habitation principale et exercice accessoire d’une profession non commerçante) et a été réformée au fil de l’évolution du marché de la location.
Ainsi, la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi « ALUR » a réformé en profondeur les rapports locatifs issus de la loi du 6 juillet 1989 : par exemple, la loi instaure un encadrement des loyers en zone tendue pour diminuer le coût du logement pour les locataires confrontés à l'accroissement important des loyers dans ces espaces urbains.
La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (ELAN), est également venue apporter des modifications aux dispositions jusqu’à présent en vigueur.
Elle a introduit le contrat de bail mobilité qui est un contrat de location de courte durée applicable à un logement meublé et pour un locataire suivant une formation professionnelle ou un stage : ce contrat est très souple quant à sa durée, car il peut être d’une durée minimum d’un mois et d’une durée maximale de dix mois.
Comment le cabinet vous accompagne dans le cadre d'un bail d'habitation ?
Le Cabinet conseille et assiste les propriétaires d’un bien immobilier pour l’encadrement juridique de la location d’un bien immobilier, pour l’augmentation annuelle du loyer, la hausse du loyer d’un appartement loué dont le loyer ne correspond plus à la valeur locative du marché.
Il assiste également les propriétaires pour les troubles dans l’immeuble occasionnés par le locataire, pour l’expulsion de ce dernier en raison d’un défaut de paiement du loyer, pour la reprise du logement loué et plus largement pour toute méconnaissance des termes du bail d’habitation par le locataire.
Le Cabinet conseille et assiste enfin les locataires et cautions pour les contentieux liés à la conclusion du bail, aux travaux (changement d’une chaudière, rénovation de la toiture…), à la régularisation annuelle des charges récupérables ou à la résiliation de bail et l’expulsion.
Dans ces cas, il est essentiel de recourir à un avocat, car l’exception d’inexécution n’est pas reçue par les magistrats : si un locataire juge que le propriétaire ne respecte pas ses obligations, il ne peut pas se faire justice à lui-même en suspendant le paiement des loyers.
La conclusion du bail d’habitation
- assistance dans le cadre de la négociation et la conclusion des baux d’habitation ;
- rédaction de baux d’habitation (droit des contrats, obligations légales, clauses contractuelles, technique contractuelle, location meublée et non meublée, location saisonnière, bail mobilité) ;
L’exécution du bail d’habitation
- assistance et représentation pour les contentieux concernant le paiement du loyer et des charges (charges récupérables, loyers impayés ; augmentation du loyer) et pour les contentieux liés aux travaux réalisés par l’une ou l’autre des parties ;
- conseil concernant les droits et obligations du bailleur ou du locataire (état des lieux, refus de produire une attestation d’assurance, sous-location)
La fin du bail d’habitation
- assistance et représentation pour les actions en demande de résiliation judiciaire du bail et pour les contentieux concernant l’inexécution du bail (dégradation des lieux par le locataire, récupération du dépôt de garantie…).
- conseil en matière de congé du bailleur et/ou du locataire, sur une mise en œuvre de la clause résolutoire du bail.
- assistance et représentation devant le tribunal judiciaire pour l’expulsion des squatteurs (occupation sans droit ni titre).
Droit de la copropriété
La copropriété est le mode d’organisation et de la gestion d’un immeuble le plus répandu.
En 2022, la France comptait 526.063 copropriétés dont 268.303 faisaient appel à des syndics professionnels.
La copropriété est un phénomène essentiellement urbain : près des deux tiers se trouvent dans des agglomérations de plus de 200.000 habitants et 30 % des logements en copropriété en France sont situés en région parisienne.
Le premier texte spécifique à ce statut est la loi du 28 juin 1938, remplacée par la loi du 10 juillet 1965 qui règlemente la matière.
Cette loi est particulièrement exigeante : la mise en œuvre de certaines de ses dispositions est encadrée par un formalisme précis et des délais courts.
Elle prévoit également que la copropriété est gérée par un syndic qui est choisi par l’ensemble des copropriétaires.
Les missions du syndic sont multiples : veiller au respect du règlement de copropriété, exécuter les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires, appeler et recouvrer les charges de copropriété, faire observer la conservation des immeubles, représenter la copropriété en justice.
Comment le cabinet vous accompagne dans le cadre de la copropriété ?
Le Cabinet peut intervenir pour conseiller, assister ou représenter le syndic pour les différentes procédures qu’il va être conduit à engager à l’encontre : d’une copropriété voisine, d’une société (gardiennage, entretien, maintenance…), d’un copropriétaire (non-respect du règlement de copropriété, non-paiement des charges de copropriété).
Le Cabinet peut également assister les copropriétaires pour contester une décision prise par l’assemblée générale ou pour contester le montant des charges de copropriété pour solliciter des délais de paiement.
Syndic de copropriété
- conseil du syndic dans ses fonctions d'administration et de gestion
- assistance et représentation dans le cadre des actions relatives à responsabilité civile du syndic
Règlement de copropriété
- assistance et représentation dans les contentieux liés à la violation du règlement de copropriété ;
Travaux
- assistance et représentation pour les actions en responsabilité en matière de travaux sur les parties communes et/ou sur les parties privatives
Charges de copropriété
- assistance et représentation dans les contentieux des impayés de charges et réclamations sur le compte individuel de charges
- conseil en matière de charges, modification de la répartition des charges
Assemblée générale des copropriétaires
- conseil dans le cadre de la préparation des assemblées générales (convocation, tenue de l’assemblée, ordre du jour, règles de majorité)
- assistance et représentation dans le cadre des actions en contestation des résolutions prises en assemblée générale des copropriétaires
Vente immobilière
Il n’est pas rare que l’un des contractants refuse de réitérer l’acte de vente après la signature d’une promesse synallagmatique, ou après la conclusion d’une promesse unilatérale.
Selon les circonstances, un tel comportement est susceptible d’être sanctionné.
Le cas échéant, de nombreuses actions existent pour faire valoir vos droits dont le Cabinet est coutumier, à savoir : l’exécution forcée de la vente, la résolution de la vente, la nullité de la vente pour vices cachés ou vice de consentement.
Le Cabinet conseille, assiste et représente ses clients sur l’ensemble des problématiques liées à la vente immobilière telles que la validité de l’offre d’achat, d’un accord sur la chose et le prix, la rétractation de l’offre de la part du vendeur, l’exercice de l’acceptation de la part de l'acquéreur, la restitution de l’indemnité d’immobilisation.
Le Cabinet intervient également pour les refus de signer la vente de la part du vendeur ou de l’acheteur, les actions en condamnation au paiement de la clause pénale et les actions en vente forcée, les actions contre le vendeur pour réticence dolosive ou sur le fondement de la garantie des vices cachés (effondrement d’un mur, toiture non conforme, humidité, mérules).
Litiges liés à la vente immobilière
- assistance et représentation dans les contentieux de la vente immobilière (résiliation, annulation, résolution, garantie des vices cachés, garantie d’éviction, rescision pour lésion)
Création et référencement du site par
